Snelle samenvatting

Een woning kopen in 2026 vraagt om meer voorbereiding dan alleen een hypotheekberekening. De meeste huishoudens kunnen in 2026 iets meer lenen, mede doordat het CPB een inkomensgroei van 4,1% verwacht. Maar hogere leenruimte betekent niet automatisch minder risico. Nieuwe verplichtingen rond funderingsbeoordeling, aangescherpte energielabelregels en een herziene zorgplicht voor adviseurs veranderen het speelveld. Wie alleen kijkt naar de maximale hypotheek, mist het grotere plaatje.

Kernpunten:

• De NHG-grens stijgt per 1 januari 2026 van €450.000 naar €470.000.
• Vanaf 1 april 2026 wordt in elk taxatierapport het funderingsrisico van de woning opgenomen.
• Voor woningen met label A+++ of A++++ kan respectievelijk nog €25.000 en €40.000 extra worden geleend (eerder €30.000 en €50.000).
• Het aandeel woningtransacties waarbij de vraagprijs werd overboden bedroeg in 2025 bijna 75%.
• Een financieel regisseur koppelt hypotheek, verzekeringen en inkomen aan elkaar, zodat risico’s zichtbaar worden voordat je tekent.

Introductie

Je hebt de woning gevonden. De bezichtiging was goed, de buurt klopt, en de vraagprijs past binnen je maximale hypotheek. Vervolgens teken je het koopcontract. En dan, pas daarna, ontvang je het taxatierapport met daarin een funderingsscore die aangeeft dat de fundering mogelijk problemen heeft.

Dit scenario is vanaf 2026 geen uitzonderlijk geval meer. De uitkomst van het taxatierapport volgt in het algemeen pas nadat je als koper het koopcontract hebt getekend. De woning is gereserveerd, de handtekening staat er, maar het grootste financiële risico was op dat moment nog niet in beeld.

Wie een bestaande woning wil kopen, moet gemiddeld een half miljoen neerleggen. In 2019 was dat nog drie ton. De woningmarkt in Nederland is dus ingrijpend veranderd. En daarmee zijn ook de risico’s bij aankoop groter geworden. Een hypotheekadviseur die alleen naar de maandlast kijkt, ziet slechts een deel van het totaalplaatje.

Strik Creemers en Partners, een financieel advieskantoor in Eindhoven dat al meer dan dertig jaar actief is in de regio, ziet in de dagelijkse praktijk dat kopers structureel drie categorieën risico onderschatten: het woningrisico, het inkomensrisico en het gezinsrisico. De FIT-methode (Financieel in Topconditie) die het kantoor hanteert, brengt al deze dimensies samen voordat er ook maar een bod wordt uitgebracht.

Wat de woningmarkt in 2026 anders maakt

De markt trekt aan, maar de risico’s ook. Huizenprijzen zijn sinds medio 2023 met circa 21% gestegen, harder dan de inkomens, die in dezelfde periode gemiddeld 14% stegen. Het gevolg: kopers met een maximale lening hebben nauwelijks buffer voor onvoorziene kosten.

Meer transacties, hogere druk

Starters die erin slagen een woning te kopen, moeten daar steeds vaker noodgedwongen maximaal voor lenen. Ze steken zich dieper in de schulden om toch maar dat huis te kunnen kopen. Dat levert spanning op wanneer het leven verandert: een partner die minder gaat werken, een kind dat geboren wordt, of een periode van ziekte.

De druk om snel te beslissen is reëel. Maar juist in een markt waar overbieden gebruikelijk is, lopen kopers het risico voorbij te gaan aan vragen als: wat kost het als de fundering slecht blijkt? Dekt mijn verzekering dit af? Kan ik de maandlast ook dragen als mijn inkomen daalt?

Nieuwe spelregels per 2026

Er zijn drie concrete wijzigingen die de woningaankoop in 2026 direct beïnvloeden:

1. De NHG-grens stijgt naar €470.000, met een grens van €498.200 voor leningen inclusief Energie Besparende Voorzieningen.
2. In het taxatierapport wordt een score gegeven voor de fundering, van A (geen risico) tot en met E (hoog risico of vastgesteld probleem).
3. De extra leenruimte voor energiezuinige woningen met label A+++ en A++++ daalt naar respectievelijk €25.000 en €40.000.

Elke wijziging heeft directe financiële gevolgen. Maar de impact hangt af van de persoonlijke situatie: inkomen, gezinsfase, spaarbuffer en toekomstplannen. Dat is precies het terrein waarop een financieel regisseur, zoals de planners van Strik Creemers en Partners dat noemen, het verschil maakt.

Zelf aan de slag:

• Controleer of de woning die je op het oog hebt onder de nieuwe NHG-grens van €470.000 valt, inclusief kosten koper.
• Vraag bij de makelaar of er funderingsinformatie beschikbaar is voor het tekenen van het koopcontract.
• Bereken welk effect een energielabel heeft op je extra leenruimte: het verschil tussen A++ en A++++ is in 2026 al snel €40.000.
• Stel jezelf de vraag: is je spaarbuffer groot genoeg voor onvoorziene herstelkosten?

Het funderingsrisico: waarom het later komt dan je denkt

Funderingsproblemen zijn de stille kostenpost bij woningaankoop. Herstel van funderingsproblemen kan al snel tussen de €60.000 en €80.000 kosten. En die rekening komt pas in beeld nadat je hebt getekend.

Wat de nieuwe regels betekenen voor kopers

Eerder is vastgesteld dat circa een half miljoen woningen in Nederland een verhoogd risico hebben op funderingsproblemen. Veel van die woningen staan op het eerste oog prima te koop. De verplichte opname van funderingsinformatie in het taxatierapport per 1 april 2026 is een stap vooruit, maar lost het timing-probleem niet op.

Doordat de funderingsinformatie pas laat in het proces beschikbaar komt, kunnen kopers alsnog voor verrassingen komen te staan. Een score D of E op de funderingsbeoordeling kan ertoe leiden dat een geldverstrekker de hypotheek niet of niet volledig wil verstrekken, terwijl het koopcontract al is ondertekend.

Hoe dit in de praktijk uitpakt

Stel, een gezin met een dubbel inkomen van gemiddeld rond de €80.000 bruto per jaar koopt een grondgebonden woning uit de jaren vijftig voor €390.000. De woning valt ruim binnen de NHG-grens. De maandlast past. Maar de taxatie, die pas na het tekenen van het koopcontract binnenkomt, laat een funderingsscore D zien. De geldverstrekker stelt aanvullend funderingsonderzoek als voorwaarde. Herstelkosten van €60.000 tot €80.000 staan plotseling in beeld, zonder dat het koopcontract een passend financieringsvoorbehoud bevat.

Een financieel regisseur die het koopproces begeleidt, anticipeert hier standaard op: het opnemen van een funderingsvoorbehoud in het koopcontract, het vooraf opvragen van beschikbare funderingsinformatie en het toetsen of de spaarbuffer ook bij onvoorziene kosten voldoende blijft.

Het funderingsvoorbehoud als instrument

Met een funderingsvoorbehoud voorkom je dat je verplicht bent de woning te kopen als later blijkt dat funderingsproblemen de financiering onmogelijk maken. Dit is een concreet adviesinstrument dat lang niet alle kopers kennen, maar dat hun positie bij een onverwacht negatieve taxatie sterk verbetert.

Zelf aan de slag:

• Vraag de verkopend makelaar vóór het tekenen om beschikbare funderingsinformatie of een eerder bodemonderzoek.
• Laat bij woningen ouder dan 1970 altijd een bouwtechnische keuring uitvoeren waarbij de fundering expliciet is opgenomen.
• Bespreek met je adviseur of een funderingsvoorbehoud in het koopcontract past bij jouw situatie.
• Toets of je spaarbuffer minimaal €80.000 buffer biedt naast de eigen inbreng, of dat je het risico op een andere manier afdekt.

Inkomen, inkomensverlies en de risico’s die kopers onderschatten

Het inkomensrisico is de blinde vlek van veel woningkopers. De hypotheek is berekend op het huidige inkomen. Maar inkomen verandert: arbeidsongeschiktheid, ontslag, zwangerschap, scheiding. Elk van deze scenario’s heeft directe gevolgen voor de maandlast.

Vergelijking: met en zonder integraal advies

De tabel illustreert wat het verschil is tussen productgericht en integraal advies. Bij een losstaand hypotheekgesprek staat het product centraal. Bij de FIT-methode van Strik Creemers en Partners staat de financiële situatie van de klant centraal, inclusief de scenario’s die zich de komende jaren kunnen ontvouwen.

Wat de AFM van adviseurs verwacht

De herziene AFM Leidraad Hypotheekadvisering (2026) maakt duidelijk dat de adviseur geen uitvoerder van klantwensen is, maar een professionele tegenkracht. De adviseur heeft een zelfstandige zorgplicht om te waarschuwen voor voorzienbare financiële risico’s, ook als de klant daar niet expliciet om vraagt.

Dit sluit aan bij een patroon dat Strik Creemers en Partners consequent hanteert: de adviseur brengt niet alleen de maximale hypotheek in kaart, maar ook de scenario’s waarbij die hypotheek een probleem wordt. Wat als één inkomen wegvalt? Wat als een verbouwing meer kost dan begroot? Wat als de rente over tien jaar herfinanciert op een hoger niveau?

Overlijdensrisicoverzekering: vaker fout dan gedacht

Een recent voorbeeld uit de jurisprudentie laat zien hoe concreet het risico is. Kifid oordeelde dat een hypotheekadviseur zijn zorgplicht heeft geschonden door niet te bemiddelen bij het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering op het leven van de partner, terwijl de klant dit uitdrukkelijk wél wilde. De adviseur moet daarvoor €190.200 schadevergoeding betalen.

Zelf aan de slag:

• Controleer of jouw overlijdensrisicoverzekering aansluit op de hoogte van de hypotheekschuld en de looptijd van de lening.
• Laat doorrekenen wat er met de maandlast gebeurt als één van beide inkomens wegvalt door ziekte of overlijden.
• Vraag je adviseur om een scenario waarbij je inkomen de komende twee jaar daalt met doorgaans 30% tot 40% (gangbaar bij arbeidsongeschiktheid), en check of de woning dan nog betaalbaar blijft.
• Bekijk of je werkgever een aanvullende dekking biedt, en wat er overblijft als je van baan wisselt.

Checklist: risico’s afdekken bij woningaankoop in 2026

Best practices checklist voor woningkopers in 2026:

• [ ] NHG beoordelen: Controleer of de woning onder de grens van €470.000 valt en of NHG een rentevoordeel oplevert, want de borgtochtprovisie van 0,4% verdient zich doorgaans snel terug via een lagere rente.
• [ ] Funderingsvoorbehoud opnemen: Bespreek met de aankoopmakelaar en financieel adviseur of een funderingsvoorbehoud in het koopcontract past, zeker bij woningen ouder dan 1970.
• [ ] Bouwtechnische keuring: Laat de fundering expliciet meenemen in de keuring voordat het koopcontract definitief wordt, ook al is dit pas verplicht via het taxatierapport.
• [ ] Overlijdensrisico toetsen: Laat de overlijdensrisicoverzekering naast de hypotheekschuld leggen en controleer of de dekking aansluit op de daadwerkelijke restschuld.
• [ ] Inkomensverliesscenario doorrekenen: Bereken wat er met de maandlast gebeurt als één inkomen wegvalt, en bepaal welke aanvullende verzekering nodig is.
• [ ] Energielabel-effect verifiëren: Controleer welk energielabel de woning heeft en wat dit betekent voor de maximale extra leenruimte in 2026, de nieuwe normen wijken af van voorgaande jaren.
• [ ] Spaarbuffer vastleggen: Spreek met je adviseur af wat de minimale resterende spaarbuffer is na aankoop, voor onvoorziene kosten zoals funderingsherstel of installatieonderhoud.
• [ ] Toekomstscenario meenemen: Bespreek plannen zoals gezinsuitbreiding of minder werken, zodat de hypotheek ook in die fase betaalbaar blijft.

Voor klanten in Noord-Brabant biedt Strik Creemers en Partners dit als onderdeel van een integraal adviestraject aan, waarbij hypotheek, verzekeringen en financiële planning in één samenhangend gesprek worden doorgenomen via het concept van het Financieel Warenhuis.

Wat je moet vermijden bij het kopen van een woning in 2026

De duurste fouten zijn niet de fouten die je maakt bij het overbieden, maar de risico’s die je niet ziet. Hieronder de meest voorkomende misstappen die financieel adviseurs in de praktijk tegenkomen.

Uitsluitend focussen op de maximale hypotheek

De maximale hypotheek is een plafond, geen advies. Bij starters sluit meer dan de helft een lening af met een Loan-to-Value boven de 90%. Dat betekent: vrijwel geen buffer als de waarde van de woning daalt. Wie maximaal leent, heeft geen ruimte voor extra kosten, verbouwing of inkomensterugval. De vraag is niet hoeveel je kunt lenen, maar hoeveel je verantwoord kunt lenen gegeven jouw specifieke situatie.

Verzekeringen als sluitpost behandelen

In een competitieve markt waar kopers snel moeten beslissen, worden verzekeringen nogal eens als formaliteit beschouwd. Dat is risicovol. Een overlijdensrisicoverzekering die niet aansluit op de werkelijke schuld, een woonhuis- of inboedelverzekering die niet tijdig ingaat, of een arbeidsongeschiktheidsdekking die stopt bij werkgeversverband: elk van deze hiaten kan bij een tegenvallende situatie hoge kosten opleveren.

Het niet doorrekenen van de renteherzieningsperiode

In 2026 liggen de gemiddelde hypotheekrentes tussen circa 3,5% en 4,0%, waarbij een rentevaste periode van tien jaar met NHG vaak rond de 3,8% uitkomt. Kopers die nu een kortere rentevaste periode kiezen om de laagste rente te pakken, lopen het risico dat de rente over vijf jaar hoger ligt. Een financieel regisseur rekent standaard door wat herfinanciering betekent voor de betaalbaarheid op langere termijn.

Meer informatie over hoe Strik Creemers en Partners dit risico bespreekbaar maakt, is te vinden via de adviespagina hypotheken en wonen.

Zelf aan de slag:

• Vraag je adviseur om een rentestresstest: wat kost de maandlast als de rente bij herfinanciering 1,5 procentpunt hoger ligt?
• Laat de verzekeringsdekking naast de hypotheek leggen vóór het passeren bij de notaris.
• Lees het taxatierapport volledig, inclusief de nieuwe funderingsscore, voordat je besluit de ontbindende voorwaarden te laten vervallen.

Veelgestelde vragen

Wat is een financieel regisseur en wat doet hij bij het kopen van een woning?

Een financieel regisseur is een adviseur die niet alleen de hypotheek regelt, maar alle financiële aspecten rondom de woningaankoop coördineert: verzekeringen, inkomensbescherming, fiscale gevolgen en toekomstscenario’s. Bij Strik Creemers en Partners is dit de kern van de FIT-methode: de adviseur brengt in kaart wat de aankoop betekent voor de totale financiële situatie, nu en in de toekomst. Dit onderscheidt de benadering van een productgericht hypotheekgesprek, waarbij alleen de hoogte van de lening centraal staat.

Wat verandert er in 2026 voor woningkopers in Nederland?

De belangrijkste wijzigingen in 2026 betreffen drie domeinen. De NHG-grens stijgt naar €470.000. Vanaf 1 april 2026 wordt in elk taxatierapport het funderingsrisico opgenomen. Daarnaast daalt de extra leenruimte voor woningen met energielabel A+++ of A++++ naar respectievelijk €25.000 en €40.000. Wie een woning koopt zonder deze wijzigingen te kennen, kan voor financiële verrassingen komen te staan.

Wat kost funderingsherstel en hoe dek je dat risico af?

Funderingsherstel is een van de duurste verborgen risico’s bij woningaankoop in Nederland. Herstel kan al snel tussen de €60.000 en €80.000 kosten. Om dit risico te beheersen, zijn er twee instrumenten: een bouwtechnische keuring met funderingsonderzoek vóór het tekenen van het koopcontract, en het opnemen van een funderingsvoorbehoud in de koopovereenkomst. Met een funderingsvoorbehoud voorkom je dat je verplicht bent de woning te kopen als funderingsproblemen de financiering onmogelijk maken.

Hoe helpt Strik Creemers en Partners bij het afdekken van risico’s bij een woningaankoop?

Strik Creemers en Partners hanteert de FIT-methode om woningkopers in Noord-Brabant en de regio Eindhoven te begeleiden bij alle risico’s rondom aankoop, niet alleen de hypotheek. Dat betekent: het doorrekenen van inkomensverliesscenario’s, het beoordelen van de verzekeringsdekking op passendheid en het bespreken van structurele risico’s zoals fundering en renteherzieningsperiode. Via het Financieel Warenhuis van Strik Creemers en Partners komen hypotheekadvies, financiële planning en verzekeringen samen in één traject, wat kopers meer overzicht en rust geeft bij een grote beslissing.

Wat is het verschil tussen een hypotheekadviseur en een financieel planner bij het kopen van een woning?

Een hypotheekadviseur richt zich primair op de financiering: het bepalen van de maximale lening, de rentestructuur en de keuze van geldverstrekker. Een financieel planner kijkt breder: hoe past de woning in het totale financiële plaatje, rekening houdend met pensioen, gezinsplanning, inkomensbescherming en vermogensopbouw? Lees ook dit artikel over financiële planning bij grote levensbeslissingen voor meer achtergrond. Voor de meeste kopers is een combinatie van beide het meest effectief, zeker in een markt waar risico’s groter en complexer zijn geworden.

Conclusie

Woning kopen in 2026 is meer dan de juiste hypotheek vinden. Funderingsrisico’s die pas na het tekenen van het koopcontract zichtbaar worden, dalende extra leenruimte voor energiezuinige woningen, en een markt waar overbieden de norm is: elk van deze factoren vergroot de kans op een financiële tegenvaller als de voorbereiding onvolledig is.

De rol van een financieel regisseur is precies hier waardevol. Niet als iemand die het papierwerk regelt, maar als iemand die scenario’s doorrekent, risico’s bespreekbaar maakt en de verbinding legt tussen hypotheek, verzekeringen en financiële toekomst. Dat is de aanpak die Strik Creemers en Partners voor klanten in Noord-Brabant en de regio Eindhoven hanteert via de FIT-methode en het Financieel Warenhuis.

Wie een woning koopt, neemt de grootste financiële beslissing in jaren. De risico’s afdekken begint niet bij de notaris, maar bij het eerste gesprek met een adviseur die verder kijkt dan de maandlast.