In het kort

Je maximale hypotheek in 2026 bereken je door je bruto jaarinkomen, de toetsrente, het financieringslastpercentage van het Nibud, je energielabel en de woningwaarde te combineren. Strik Creemers en Partners merkt bij starters en doorstromers in de regio Eindhoven dat veel mensen op het laagste rentepercentage focussen, terwijl de echte vraag is of de maandlast past bij inkomen, gezinssituatie en toekomstplannen.

• In 2026 zijn de leennormen aangescherpt: alleenstaanden kunnen bij gelijk loon gemiddeld €7.000 minder lenen, koppels circa €5.500 minder dan in 2025.
• De NHG-grens staat per 1 januari 2026 op €470.000, of €498.200 bij energiebesparende voorzieningen.
• Een beter energielabel geeft extra leenruimte bovenop het inkomen.
• De FIT-methode van Strik Creemers en Partners rekent je maximale hypotheek én je gewenste maandlast in meerdere scenario’s door.

Zo bereken je je maximale hypotheek in 2026

Je maximale hypotheek bereken je in vijf stappen, waarbij inkomen en woningwaarde allebei een plafond bepalen. De laagste van de twee is je echte maximum.

De vijf rekenstappen op een rij

1. Bepaal je bruto jaarinkomen. Tel vast salaris, vakantiegeld en eventueel een vaste eindejaarsuitkering op. Bij twee inkomens telt het hoogste volledig mee en het tweede grotendeels.
2. Kies de toetsrente en rentevaste periode. Bij een rentevaste periode korter dan tien jaar rekenen geldverstrekkers met een fictieve toetsrente, bij tien jaar of langer met de werkelijke rente.
3. Pas het financieringslastpercentage toe. Dit Nibud-percentage bepaalt welk deel van je inkomen naar woonlasten mag.
4. Tel je energielabelruimte erbij op. Een woning met label A of beter geeft extra leencapaciteit bovenop het inkomen.
5. Controleer woningwaarde en kosten koper. Je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Kosten koper, zoals overdrachtsbelasting en advieskosten, betaal je uit eigen geld.

Een concreet rekenvoorbeeld voor een starter

Stel, een starter met €48.000 bruto jaarinkomen kijkt naar een woning met energielabel A en heeft €20.000 eigen geld. Op basis van de gangbare leennormen ligt de indicatieve maximale hypotheek op inkomen rond de €230.000 tot €245.000, plus een beperkte energielabelopslag. Met €20.000 eigen geld dekt de starter de kosten koper en houdt iets over voor inrichting. De exacte uitkomst hangt af van de rente en de persoonlijke situatie, dus dit blijft indicatief.

Waarom de uitkomst in 2026 lager uitvalt

Volgens het advies hypotheeknormen 2026 van de Rijksoverheid stijgen de financieringslastpercentages pas vanaf een inkomen van ongeveer €70.000 weer. Daardoor kunnen huishoudens met een modaal inkomen dit jaar minder lenen dan in 2025. Wie zijn beslissing rekt, merkt het verschil direct in zijn budget.

Zo pak je het aan:

• Reken eerst je inkomensmaximum, daarna je woningwaardemaximum, en neem het laagste getal
• Inkomen onder €70.000: houd rekening met een lagere leennorm dan vorig jaar
• Eigen geld onder de kosten koper (circa 4% tot 6% van de koopsom): los dit op vóór je gaat bezichtigen

Wat bepaalt hoeveel je in 2026 kunt lenen?

Je maximale hypotheek hangt af van inkomen, rente, woningwaarde en energielabel, maar de leennormen zelf veranderen jaarlijks. Dat maakt een momentopname riskant.

Inkomen en de aangescherpte leennormen

De leennormen worden jaarlijks door de overheid vastgesteld op advies van het Nibud. Volgens het advies hypotheeknormen 2026 kunnen alleenstaanden bij gelijkblijvend loon en rente gemiddeld €7.000 minder lenen en koppels circa €5.500 minder dan in 2025. Dat is een omslag: in 2025 konden alleenstaanden vanaf €28.000 inkomen juist €17.000 méér lenen dan in 2024, zo blijkt uit het Nibud-advies hypotheeknormen 2025. De normen worden bewust gemiddeld over meerdere jaren om grote schommelingen te dempen.

Woningwaarde, NHG en energielabel

Naast je inkomen begrenst de woningwaarde je hypotheek. Voor wie binnen de grens blijft, kan de Nationale Hypotheek Garantie aantrekkelijk zijn. Vanaf 1 januari 2026 staat de NHG-grens op €470.000, of €498.200 voor woningen met energiebesparende voorzieningen, met een borgtochtprovisie van 0,4%. Inmiddels heeft ruim 40% van alle consumenten met een koopwoning een hypotheek met NHG. Een beter energielabel verhoogt bovendien je leenruimte.

De markt waarin je leent

De Nederlandse hypotheekmarkt wordt gedomineerd door banken. Volgens De Nederlandsche Bank hadden banken eind 2025 ruim €628 miljard aan hypotheken uitstaan, oftewel 71% van het totaal, met institutionele beleggers op de tweede plaats. Een onafhankelijk adviseur vergelijkt over die aanbieders heen, in plaats van één bankproduct te verkopen.

Zo pak je het aan:

• Vraag je werkgever om een werkgeversverklaring met je actuele inkomen
• Check je energielabel via je eigen woning of de aankoopwoning: label A geeft de meeste ruimte
• Woning boven €470.000: weeg af of NHG nog haalbaar is met energiebesparende voorzieningen

Welk rekenvraagstuk hoort bij jouw situatie?

De juiste berekening verschilt per levensfase: een starter rekent anders dan een tweeverdiener of ondernemer. Een tabel met de bijbehorende rekenvraag maakt dat concreet.

Starters, tweeverdieners en doorstromers

Een starter vraagt zich vooral af hoeveel hij op één inkomen kan lenen en of het eigen geld de kosten koper dekt. Een tweeverdienend stel, denk aan twee inkomens van €40.000 en €36.000, wil weten hoe het tweede inkomen meetelt en wat er gebeurt bij gezinsuitbreiding of minder werken. Een doorstromer rekent met overwaarde uit de huidige woning. Hoe je wonen, gezin en vermogen in één plan combineert bepaalt of de volgende stap houdbaar blijft.

Ondernemers en het inkomen dat meetelt

Voor ondernemers en zzp’ers in Noord-Brabant is de berekening complexer: geldverstrekkers kijken doorgaans naar het gemiddelde resultaat over de laatste jaren. Een eenmanszaak met een fluctuerende winst van €50.000 tot €70.000 krijgt een ander toetsinkomen dan een dga met een vast salaris. Wat integraal financieel advies ondernemers oplevert is dat privé en zakelijk in één berekening samenkomen.

Zo pak je het aan:

• Starter: bevestig eerst je vrij besteedbare spaargeld na kosten koper
• Tweeverdieners: laat een scenario doorrekenen waarin één inkomen tijdelijk wegvalt
• Ondernemer: verzamel jaarcijfers van de laatste drie boekjaren vóór het adviesgesprek

Waarom een berekening alleen niet genoeg is

De maximale hypotheek is een plafond, geen advies: de vraag is of de maandlast past bij je leven. Het hoogste bedrag lenen is zelden de beste keuze.

Maandlast versus maximum

In de praktijk zien adviseurs dat huishoudens die hun maximum volledig benutten, weinig ruimte overhouden voor pensioenopbouw, onderhoud of tegenslag. Een woning kopen draait niet om het laagste rentepercentage, maar om woonlasten die passen bij inkomen en toekomstplannen. Wat je financieel op orde moet hebben vóór je eerste bezichtiging gaat daarom verder dan één rekensom.

Risico’s afdekken bij de aankoop

Een hypotheek raakt ook je verzekeringen en inkomenszekerheid. Wat gebeurt er met de maandlast bij arbeidsongeschiktheid of overlijden? De aanpak waarmee Strik Creemers en Partners hypotheek, verzekeringen en inkomen op elkaar afstemt, voorkomt dat losse producten elkaar tegenwerken. Een adviseur die helpt bij het kopen van een huis berekent niet alleen de haalbare maandlast, maar regelt ook de passende dekking.

De stijgende markt als context

De druk op kopers is reëel. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek waren bestaande koopwoningen in 2024 gemiddeld 8,7% duurder dan in 2023 en steeg het aantal transacties met 13,2% tot ruim 206 duizend, na drie jaar van dalingen. Hogere prijzen plus lagere leennormen maken een scherpe berekening dit jaar belangrijker dan ooit.

Zo pak je het aan:

• Reken naast je maximum ook een comfortabele maandlast door (vaak 5% tot 10% onder het plafond)
• Bouw een buffer in voor onderhoud en stijgende energiekosten
• Stem je overlijdensrisico- en arbeidsongeschiktheidsdekking af op de hypotheeklast

Hoe kies je een betrouwbare adviseur voor de berekening?

Advies over hypotheken is wettelijk gereguleerd: alleen een partij met een AFM-vergunning en de juiste Wft-diploma’s mag adviseren. Dat is je eerste controlepunt.

Vergunning en kwalificatie

Volgens de Autoriteit Financiële Markten is adviseren over financiële producten alleen toegestaan met een AFM-vergunning, en advies zonder de vereiste kwalificaties is illegaal en kan tot boetes leiden. Vraag dus altijd of de adviseur staat ingeschreven in het AFM-register.

Onafhankelijk versus productgericht

Een bank rekent doorgaans met haar eigen producten. Een onafhankelijk financieel planner vergelijkt over de hele markt en kijkt naar je bredere situatie. Het concept van het Financieel Warenhuis dat Strik Creemers en Partners hanteert, brengt hypotheek, verzekeringen, pensioen en planning onder één dak samen, zodat de berekening niet losstaat van de rest van je financiële leven. Bij grote levensgebeurtenissen, zoals trouwen, een kind of een nieuw huis, houdt die samenhang het overzicht.

Wat een goede berekening oplevert

Met meer dan 30 jaar ervaring en een team van 14 specialisten werkt Strik Creemers en Partners via de FIT-methode, oftewel Financieel in Topconditie. Die aanpak rekent niet één getal door, maar verkent scenario’s: wat als de rente stijgt, het gezin groeit of een inkomen wegvalt. Zo wordt de maximale hypotheek een onderdeel van een plan, niet het eindpunt.

Zo pak je het aan:

• Controleer de AFM-vergunning in het openbare register voordat je tekent
• Vraag of het advies onafhankelijk is of gebonden aan één aanbieder
• Laat je maximale hypotheek én gewenste maandlast in minimaal twee scenario’s doorrekenen

Veelgestelde vragen

Hoeveel hypotheek kan ik in 2026 lenen?

Je maximale hypotheek hangt af van je bruto inkomen, de rente, de woningwaarde en je energielabel. In 2026 zijn de normen aangescherpt: alleenstaanden kunnen bij gelijk loon gemiddeld €7.000 minder lenen en koppels circa €5.500 minder dan in 2025. Een persoonlijke berekening geeft je exacte ruimte.

Wat doet een financieel planner bij een hypotheekberekening?

Een financieel planner berekent niet alleen je maximale hypotheek, maar ook de maandlast die past bij je inkomen, gezin en toekomstplannen. Hij verkent scenario’s, stemt verzekeringen en pensioen af en vergelijkt aanbieders. Daardoor krijg je een plan in plaats van één los product.

Wat kost een financieel planner of hypotheekadviseur?

De kosten voor hypotheekadvies bestaan doorgaans uit een vast tarief of een uurtarief, dat je vooraf in een dienstverleningsdocument terugziet. Reken voor een volledig hypotheekadvies meestal op enkele duizenden euro’s, afhankelijk van de complexiteit. Vraag altijd vooraf een transparante prijsopgave.

Hoe vind ik een goede en onafhankelijke financieel adviseur?

Een goede adviseur beschikt over een AFM-vergunning en de juiste Wft-diploma’s, en adviseert onafhankelijk over de hele markt. Vraag of hij scenario’s doorrekent en niet alleen één bankproduct verkoopt. In de regio Eindhoven en Noord-Brabant biedt Strik Creemers en Partners onafhankelijk advies via het Financieel Warenhuis.

Telt mijn energielabel mee voor mijn maximale hypotheek?

Ja, je energielabel geeft extra leenruimte bovenop je inkomensnorm. Een woning met label A of beter levert de meeste ruimte op, en bij energiebesparende voorzieningen ligt de NHG-grens in 2026 hoger, op €498.200. Laat dit meenemen in je berekening.

Conclusie

Je maximale hypotheek in 2026 bereken je door inkomen, toetsrente, financieringslastpercentage, energielabel en woningwaarde te combineren, waarbij het laagste plafond telt. Door de aangescherpte leennormen valt de uitkomst dit jaar voor veel huishoudens lager uit, terwijl woningprijzen juist stegen. Het hoogste bedrag lenen is daarom zelden de slimste keuze: de echte vraag is welke maandlast bij je leven past. Of je nu in Noord-Brabant of elders koopt, een onafhankelijke berekening met scenario’s voorkomt verrassingen. Laat je maximale hypotheek en gewenste maandlast in twee scenario’s doorrekenen, zodat je met inzicht en rust de woningmarkt op gaat in plaats van met een momentopname.